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二手房合同常见纠纷类型以及解决办法?

2024-04-02 开云平台登录入口

  近年来,我国房地产市场忽高忽低的价格,在二手房买卖合同纠纷中扮演着重要角色。买卖合同履行过程中,双方发生争议和纠纷非常常见的事。卖主认为他们在经营,而买方则认为他们在经营,因此很容易引起双方的争议和纠纷。那二手房买卖合同纠纷怎么办?二手住房交易的共同争议是什么?房屋买卖合同应如何避免争议?

  该纠纷处理经验,并分别从买卖双方的角度提出实务建议,与大家伙儿一起来分享,希望对大家有所帮助。

  “一房二卖”是指房屋买卖合同签订后,卖方再将另一方出售的情形。在商品房买卖合同签订之后,卖方有义务按时交付商品房。实务中,买方和卖方一般都是通过预付款的方式来保证合同的履行,但受金钱利益的驱使,卖方常常宁愿支付定金,也不交付房屋。

  阴和阳合同一般是指合同的当事人在同一事项上缔结两份以上内容不同的合同,一份对内,一份对外,一份对内一份是双方当事人真实意思表示,同时,也就是双方实际履行的合同,叫做“阴合同”,而对外的一份合同并非双方的真实意思表示,而是为了逃避国家税收等,这是所谓的阳约。

  对于二手房买卖合同纠纷,常会出现“阴阳合同”,订立“阴阳合同”在给当事人带来“利益”的同时,也存在着巨大的风险,在实践中由于存在着两份不同的合同,当事人之间也易产生纠纷。

  限购政策实施后,部分有需求的购房者失去了购房资格,即使可以签订买卖合同,也不能在房地产中心办理过户手续。因此,个别购房者采取“借名买房”的方式,也就是以父母、孩子或其他人的名义购买房屋,而所购房款则是由购房者自己承担。

  部分二手房买卖合同纠纷是由于借入名人与登记人之间关于借名购房行为的书面协议,借名人不能提供有效证据来证明的。法院提醒,借名买房,无论是借出名人还是注册登记人,都存在着诸多风险。

  在这类二手房买卖合同纠纷案件中,原告能请求撤销合同,要求卖方退还已支付的房款和利息,赔偿相应的损失,并能要求卖方承担不超过已支付房款一倍的赔偿相应的责任,也能请求继续履行合同。因此,除申请人的身份证明材料外,还要准备购房合同、交付房款的凭据、房屋备案登记及其它能证明诉讼请求的证据材料。

  在这类二手房买卖合同纠纷案件中原告能请求被告按房屋价款支付房屋价款。因此,除申请人的身份证明材料外,还需提交购房阴合同、不动产登记备案、不动产登记备案等相关证明材料。

  在这类二手房买卖合同纠纷案件中原告可以提起房屋确权诉讼,请求确认房屋所有权归自己所有,并要求被告协助自己办理过户登记。因此,除申请人的身份证明材料外,还要准备借名买房协议、出资证明、房产登记及其他有关证明材料。

  被申请人在签订房屋买卖合同后未按约定支付购房款,被告可主张该购房合同无效。申请人已经违反了事实,因此,被告有权对所涉及的房屋采取临时措施,并且被告不应退还原告支付的款项。

  阴阳合同是一种恶意的合谋损害他人合法利益的行为,被告人可以主张阴阳合同无效,从而拒绝阴合同中规定的价格。但必须指出,这一举动完全损害了双方的和睦基础,使双方达成协议的可能性微乎其微。

  被告人可以主张其行为并非借名购买房产,而是借款购买房产,具有返还贷款义务,从而取得房屋所有权。并且该房屋登记在被告名下,被告为合法登记的权利人,房屋的所有权归被告所有。

  按照司法实践,依法设立的合同受到法律保护。按照有关法律法规,按下列顺序确定房子所有权归属:(1)已办理房屋产权转移登记;(2)均未办理房屋转移登记,(3)已实际合法占有房屋的;(3)均未办理产权转移登记,且未合法占有房屋,应考虑各买主实际支付的金额和顺序,有没有网签,有没有签订合同等因素。对买不到房屋产权的购房者,能够最终靠起诉要求被告返还购房款和赔偿损失,以维护自身权益。

  如双方就同一房屋分别签订若干份销售合同,该数份合同中有关房屋价款、履行方式、履行期限等实质性内容的约定不一致,应考虑合同签订时间的先后顺序、实际履行情况、同类房屋市场交易价格等因素,确定当事人的真实意思,确定应履行的合同,这样就决定了多个合同的效力。一般而言,“阴合同”是双方当事人实际执行的意思表示和实际履行的合同,其成立和生效不因隐匿行为的性质而失效,但如果隐含行为违背了法律的强制性规定,则不具有法律效力。

  根据我国民法第一百五十四条规定:“行为人与相对人恶意串通,损害他人合法权益的民事法律行为无效。因此对“阳合同”中确实存在规避税收征管、骗取贷款等损害国家或第三人利益的行为,合同中有关价款等的有关约定应当无效。

  司法实践中,由于缺乏明确的法律指导,各法院在事实认定及适用法律上各有不同,对同一类房产借名登记案件的处理态度和处理方法也存在一定的差异。

  有些法院认为不动产权属证书和不动产登记簿没有“绝对”的“证明力”,不能仅仅根据不动产权属证书和不动产登记簿确定不动产的权属,而应根据不动产的真实权利状况确定不动产的权属。房产产权证与国有土地使用权证登记所显示的所有权人,并不能代表产权人的真实权益。案件中的房屋权属应以本案中房屋的所有权为基础,根据本案中所涉房屋的实际所有权情况,确定其权属。可从购房付款、还贷还贷、许诺、见证人证言等证据综合分析,认定本案所涉房产的真实权利人。因此,这样的判决一般会认定实际出资人也就是借出名人为实际所有人,即登记人协助借名人办理房屋所有权过户手续。

  还有一家法院认为,实际出资人也就是借名人,可请求出名人协助将该房产转让登记到其名下。但是,在借名购房关系中,作为借人者只需帮助办理转让登记,而在转让登记实际完成前,其并没有案涉房屋物权;因此,法院不支持其提出的确认所有权的诉讼请求。

  尽管房地产的产权存在争议,但多数法院都将借名购房合同视为有效合同。返回搜狐,查看更加多